Responsabilidade Civil Síndico: O Que Acontece Quando Não Há Seguro Contra Incêndio?

Um incêndio devastador em um apartamento no bairro de Pinheiros, São Paulo, trouxe à tona importantes questões sobre a responsabilidade civil do síndico em situações de emergência. Quando o apartamento de Júlia Futaki foi completamente destruído devido a um problema elétrico, descobriu-se que o edifício não possuía mangueiras de incêndio em nenhum dos 17 andares, apenas no subsolo, o que atrasou significativamente a resposta dos bombeiros.

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Esta situação alarmante destaca a responsabilidade civil do síndico por omissão quando equipamentos de segurança essenciais não são mantidos adequadamente. Após o incidente, os moradores documentaram a ausência de mangueiras contra incêndio em todos os andares, enquanto a administração do edifício alegou que a manutenção desses equipamentos era responsabilidade de uma empresa contratada. Entretanto, a lei estabelece claramente que a responsabilidade civil do síndico em condomínio inclui garantir que todas as medidas de segurança estejam funcionando corretamente.

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O caso levanta questões fundamentais sobre as obrigações legais dos síndicos, inclusive a exigência de que todos os condomínios tenham seguro contra incêndio para áreas comuns. A falta de um sistema de alarme sonoro adequado significou que os residentes precisaram alertar uns aos outros manualmente durante a emergência, evidenciando falhas graves na preparação para situações de risco. Consequentemente, Júlia busca ação legal contra a administração do edifício pela falha em fornecer medidas adequadas de segurança contra incêndios.

Entendendo a responsabilidade civil  síndico

A figura do síndico carrega consigo um conjunto de responsabilidades legais claramente estabelecidas pela legislação brasileira. O Código Civil, em seu artigo 1.348, estabelece que o síndico deve "diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores". Este dispositivo legal fundamenta a responsabilidade civil do síndico perante o condomínio e seus moradores.

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Quando falamos sobre responsabilidade civil do síndico, estamos nos referindo à obrigação de reparar danos causados pela má execução de suas atribuições, omissão culposa ou atos praticados de forma abusiva. Esse tipo de responsabilidade é, geralmente, de natureza subjetiva, exigindo a comprovação da ação ou omissão que resultou no ato ilícito, do dano causado, do nexo de causalidade e da culpa ou dolo.

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É importante destacar que existem diferenças entre responsabilidade civil e criminal. Enquanto a primeira ocorre quando as atribuições não são cumpridas adequadamente, gerando prejuízos aos condôminos ou terceiros, a segunda acontece quando a inadequação vai além da omissão, caracterizando-se como uma conduta criminosa ou contravenção.

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A responsabilidade civil do síndico por omissão se configura quando ele deixa de agir para evitar danos ao condomínio ou aos condôminos. Por exemplo, se ocorrer um acidente e for constatado que aconteceu por falta de manutenção, o síndico será responsabilizado civil e criminalmente por todos os prejuízos causados. No caso específico de incêndios, a ausência de equipamentos de segurança adequados ou a falta de manutenção do sistema de proteção contra incêndios pode resultar em responsabilização tanto na esfera civil quanto criminal[62].

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Além disso, no âmbito do direito civil, os condôminos podem ingressar em juízo contra o gestor, cobrando os prejuízos materiais resultantes de acidentes. A reparação desses danos pode se dar por meio de indenização de natureza patrimonial ou extrapatrimonial.

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Convém ressaltar que essa responsabilidade não se encerra ao término do mandato. O ex-síndico pode responder civil e pessoalmente pelos atos ilícitos que tenha, comprovadamente, praticado.

O papel do seguro contra incêndio em condomínios

A legislação brasileira determina que todos os condomínios, sejam residenciais, comerciais ou mistos, devem contratar seguro contra incêndio. Esta exigência está prevista no Código Civil, Art. 1.346, que estabelece: "É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial". Esta obrigatoriedade não é opcional e deve ser cumprida independentemente do tipo de edificação.

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O seguro condominial é fundamentalmente diferente do seguro residencial. Enquanto o segundo é opcional e protege os bens pessoais dos moradores, o primeiro é obrigatório e cobre a estrutura do prédio e as áreas comuns, como hall de entrada, elevadores, escadas, corredores, piscina, playground e salão de festas. Este seguro visa cobrir danos materiais causados por eventos como incêndios, explosões, quedas de raios e outros sinistros que possam afetar a integridade da edificação.

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Em sua cobertura básica, o seguro condominial protege contra incêndio, raio, explosão, fumaça e queda de aeronaves. Além disso, existem opções de cobertura ampliada que podem incluir vendaval, danos elétricos, quebra de vidros, tumultos, alagamentos e desmoronamentos.

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Um ponto crucial sobre o seguro contra incêndio é sua relação com o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB). Embora muitas seguradoras não exijam o AVCB no momento da contratação, a ausência deste documento pode resultar na recusa da seguradora em pagar indenizações em caso de sinistro. Portanto, a regularização do AVCB é essencial para garantir a efetividade do seguro.

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A responsabilidade civil do síndico em condomínio inclui contratar e manter este seguro em dia. Conforme a Lei nº 4.591/64, o síndico deve renovar o seguro anualmente e considerar o valor atualizado da edificação. O custo é rateado entre os condôminos de acordo com suas frações ideais, sendo considerado uma despesa ordinária do condomínio.

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A omissão do síndico em contratar ou renovar adequadamente este seguro pode configurar responsabilidade civil do síndico por omissão, especialmente se ocorrer um sinistro e o condomínio estiver desprotegido, gerando prejuízos financeiros significativos aos condôminos.

Seguro de responsabilidade civil do síndico: proteção essencial

Diferente do seguro contra incêndio obrigatório, o Seguro de Responsabilidade Civil do Síndico (RC Síndico) é opcional, porém essencial para proteger o gestor condominial contra consequências financeiras de erros involuntários cometidos durante sua administração. Este seguro funciona como uma garantia financeira para síndicos que, no exercício da função, possam causar danos materiais ou corporais a terceiros por imprudência, negligência ou omissão.

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O seguro RC Síndico cobre especificamente:

• Danos involuntários causados a terceiros

• Despesas com defesa judicial (honorários advocatícios e custas processuais)

• Acordos judiciais ou extrajudiciais

• Falhas involuntárias na prestação de serviços

• Atos desonestos de empregados e prestadores

• Calúnia, injúria e difamação involuntárias

• Danos à reputação e documentos​​

Entretanto, é importante ressaltar que ações intencionais não possuem cobertura, como apropriação indébita, fraude, roubo, furto, estelionato ou aplicação de multas.

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O valor mínimo de cobertura recomendado é de R$ 50 mil, porém especialistas indicam que o ideal para síndicos pessoa física é de aproximadamente R$ 1 milhão. Além disso, é possível ajustar a cobertura durante a vigência da apólice conforme necessidades específicas, como no caso de grandes obras no condomínio, quando os riscos aumentam significativamente.

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A contratação deste seguro pode ser realizada tanto pelo condomínio (pessoa jurídica) quanto pelo próprio síndico (pessoa física), oferecendo proteção financeira contra processos judiciais e tranquilidade na gestão. Por outro lado, o síndico que possui esta apólice demonstra visão mais ampla e atenção às melhores práticas do mercado condominial.

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Ao contratar, é fundamental conversar detalhadamente com o corretor para certificar-se de que todos os riscos específicos da gestão estejam contemplados na apólice, personalizando a cobertura às necessidades particulares de cada administração. Dessa forma, o síndico estará protegido contra imprevistos que poderiam comprometer seu patrimônio pessoal e sua reputação profissional.

Conclusão

Portanto, a responsabilidade civil do síndico vai muito além da simples gestão administrativa do condomínio. Este profissional possui o dever legal de zelar pela segurança dos moradores, especialmente através da contratação do seguro obrigatório contra incêndio e da manutenção adequada dos equipamentos de segurança. A falta desses cuidados básicos pode resultar em consequências devastadoras, como evidenciado pelo caso relatado em Pinheiros.

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Embora o seguro contra incêndio seja obrigatório por lei, muitos condomínios ainda operam sem esta proteção essencial, colocando tanto os moradores quanto o patrimônio em risco significativo. Simultaneamente, a ausência do AVCB constitui outro problema grave, pois mesmo com o seguro contratado, as seguradoras podem recusar o pagamento de indenizações caso o documento não esteja regularizado.

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Os síndicos, consequentemente, encontram-se em posição vulnerável quando negligenciam estas obrigações. Uma vez que a responsabilidade civil do síndico por omissão pode perdurar mesmo após o término do mandato, a contratação do seguro de responsabilidade civil torna-se uma medida prudente. Este seguro, ainda que opcional, representa uma camada adicional de proteção financeira contra processos judiciais decorrentes de falhas involuntárias na administração.

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Vale ressaltar que nenhum seguro substitui a gestão responsável e o cumprimento rigoroso das normas de segurança. Acima de tudo, o síndico deve compreender que sua função carrega implicações legais sérias, podendo resultar em responsabilização pessoal por danos causados aos condôminos ou ao patrimônio devido à negligência ou omissão. A segurança dos moradores e a preservação do patrimônio devem sempre ocupar posição prioritária na gestão condominial.